Наиболее реальным способом привлечь $15 млрд, необходимые для модернизации жилищного фонда Украины, в правительстве считают передачу домов в управление жильцам. Такие попытки предпринимаются с 2001 года. Но в последние несколько лет процесс активизировался благодаря тому, что передачу домов сделали обязательной. Ожидается, что уже в ближайшие три года жильцы будут управлять более чем 50% жилфонда. Правда, для этого пока не создано всех необходимых условий, отмечают эксперты.

Не мытьем, так катаньем

Создание объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) рассматривается правительством как один из источников привлечения средств для модернизации жилищного фонда. По данным Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ, более 60% многоквартирных домов, которых всего в стране около 80 тыс., относятся к «устаревшему фонду, нуждающемуся в реконструкции» (дома, построенные в 1956-1991 годы). По расчетам Международной финансовой корпорации (IFC), на их модернизацию необходимо более $15 млрд.

Организовывать ОСМД разрешили еще в 2001 году. Жильцам разъясняли, что, взяв дом на баланс, они избавятся от неэффективной работы жилищно-эксплуатационных контор (ЖЭК) и сами будут определять стоимость услуг. Но идея не нашла должной поддержки среди населения. Регистрация таких объединений активизировалась только в 2007 году, когда их количество за год увеличилось на рекордные 1,7 тыс., до 7,01 тыс.

В связи с этим правительство было вынуждено пойти на более жесткие меры. Принятие госпрограммы реформирования ЖКХ на 2009-2014 годы сделало передачу жилья в управление собственникам обязательной. Согласно документу, к концу 2014 года запланировано передать на баланс ОСМД или жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) более 50% жилфонда. В июле этого года парламент принял за основу законопроект N8474, который предусматривает, что с января 2015 года местные власти будут обязаны самостоятельно определять управителей домов, жильцы которых не создадут ОСМД. Ожидается, что к 2015 году число ОСМД вырастет втрое — до 45,5 тыс.

Принятые решения дали результат. И сегодня жилищный сектор переживает вторую волну отказов от ЖЭКов. За прошлый год количество созданных ОСМД выросло на 15% — до 12,04 тыс. К 1 сентября этого года, по данным Минрегионстроя, число ОСМД достигло уже 13,5 тыс. и покрывает свыше 15% многоэтажного жилищного фонда. Чиновники ведомства ожидают, что к концу текущего года количество объединений увеличится еще на 1,1 тыс.

Препятствия реформе

Развитие кондоминиумов тормозит низкий уровень информированности жильцов и непонимание ими уровня ответственности за управление домом, считают аналитики Центра исследования местного самоуправления. По словам директора ОСМД «Комфорт 4» (Голосеевский район Киева) Алексея Осадчука, проблемы начинаются еще на этапе регистрации юридического лица в Минюсте, поскольку ОСМД — неприбыльные организации, деятельность которых направлена на управление домом. «В Минюсте часто отказываются регистрировать объединения с такой формулировкой, заставляя нас платить налоги как хозяйствующих субъектов»,- говорит он.

ОСМД не является плательщиком налога на прибыль и НДС, поскольку не занимается предпринимательской деятельностью, но платит налог на землю. «Проблемы возникают, когда объединение сдает в аренду помещения — подвал или чердак. Полученные от аренды доходы оно должно направлять только на эксплуатацию и ремонт дома. Но доказать целевое использование средств почти невозможно, налоговики настаивают, что эти доходы должны облагаться налогом на общих основаниях»,- говорит эксперт Черкасского ресурсного центра по работе с ОСМД Лариса Мешковая. ЖЭКи обязаны передавать объединениям дома только после проведения их первого капитального ремонта. Но средств на эти цели у государства нет: на 2011 год Минрегионстрой запросил на поддержку ОСМД 2,6 млрд грн, эти средства в госбюджете не заложены. Теперь в ведомстве обещают до конца года направить на развитие ОСМД 60 млн грн.

Не готовы жильцы и к повышению затрат на эксплуатацию дома. «Люди прежде всего хотят сократить расходы на оплату услуг ЖКХ,- отмечает глава правления ОСМД „Престиж“ в Жовтневом районе Днепропетровска Виктор Соломатин.- На деле получается, что жители домов с ОСМД платят в 2-3 раза больше, чем в домах, которые обслуживает коммунальный ЖЭК». Алексей Осадчук объясняет это тем, что производители тепловой и электрической энергии, а также водоканалы, начисляют ОСМД плату за потребленные ресурсы по тарифам для юридических лиц. «А жители дома рассчитываются за тепло, свет и воду по тарифам, установленным для населения. Разница в тарифе зачастую распределяется между жильцами»,- отметил он.

Желающие заработать

Многие дома, которые жильцы взяли в управление, продолжают обслуживаться в ЖЭКах, чтобы не переплачивать за основные услуги, формирующие квартирную плату. «В идеале ОСМД должно самостоятельно предоставлять услуги по уборке территории и подъездов, вывозу мусора, проводить мелкие ремонтные и сантехнические работы. Но для этого необходимо иметь собственную технику и платить зарплату сантехнику, электрику, дворнику. Поэтому многие ОСМД работают с ЖЭКами, более жестко контролируя качество услуг, а от каких-то услуг отказываясь»,- говорит Лариса Мешковая.

Альтернативой коммунальным жилконторам являются управляющие жилищные компании. Сегодня в Украине их насчитывается свыше 500. Из них только 30 обеспечены техникой и квалифицированными кадрами, остальные используют подрядчиков. Собственниками частных ЖЭКов часто выступают застройщики, отмечает исполнительный директор «Рустлер недвижимость сервис» (управление недвижимостью и техническое обслуживание зданий) Тарас Шелемех. «Сложные в инженерном плане здания нельзя передавать ЖЭКам. Но на рынке нет профессиональных независимых компаний, которые не принадлежали бы застройщику»,- говорит он. «Мы обслуживаем свои объекты недвижимости с 1997 года. Мы взялись за это сами, поскольку в середине 90-х некому было передавать их в управление»,- рассказывает директор департамента управления недвижимостью «ТММ» (управляет 16 домами) Жанна Артеменко.

Стоимость услуг таких компаний значительно выше, чем у ЖЭКов. «В среднем управляющая компания начисляет 5-8 грн за обслуживание квадратного метра, а коммунальное предприятие работает из расчета 1,8-3,5 грн»,- сообщает зампред правления ЖЭК «КомфортСервисГрупп» (обслуживает 4 жилых дома в Кременчуге и 6 — в Полтаве) Николай Емченко. «Но рентабельность бизнеса ограничена 12%, такой доход закладывается в тариф,- говорит господин Шелемех.- А при обеспечении жильцов электроэнергией, теплом и водой мы не зарабатываем ничего, а просто выставляем счета по тарифам».

Жилищный пессимизм

В 2012-2015 годах количество многоквартирных домов, которые перейдут в управление жилищных кондоминиумов, будет расти, но темпы замедлятся. «Из 13 тыс. ОСМД действуют 70%, остальные — только на бумаге»,- считает руководитель секции управления жилфондом Всеукраинского объединения специалистов ЖКХ Роман Нечитайло. Массово забирать в управление устаревший жилфонд граждане не станут. «Брать дом на баланс ОСМД без создания государством условий для дальнейшей работы объединения — это путь в никуда. Прежде чем регистрировать ОСМД, собственники должны добиваться от властей участия в проведении капитального ремонта»,- считает глава Союза собственников жилья Украины Алексей Кучеренко. В сфере управления устаревшим жилфондом госпожа Мешковая уже заметила другую тенденцию: жильцы собираются, решают провести те или иные работы, собирают средства, ужесточают контроль за качеством работы ЖЭКа, живут жизнью кондоминиума, но при этом не торопятся регистрировать ОСМД, рассчитывая получить от государства средства на ремонт.

Активнее ОСМД будут создаваться в новом жилфонде, уверен господин Нечитайло. «ЖЭКи сегодня не хотят принимать на баланс новые дома, а застройщики требуют от жильцов создания ОСМД для дальнейшего техобслуживания здания»,- отмечает он. По его мнению, с вводом нового жилья в эксплуатацию расширится рынок услуг, предоставляемых управляющими жилищными компаниями. Их число в ближайшие годы должно вырасти в два-три раза, не в последнюю очередь за счет игроков из России, где жилищная реформа проходит уже 10 лет. «Сегодня мы видим, что создаются компании, в которые в полном составе переходят работники целых ЖЭКов. Управляющие компании работают в тех же помещениях и используют тех же подрядчиков, но ужесточают контроль за качеством услуг и сокращают издержки»,- говорит господин Емченко. Однако работа управленцев станет выгодной только после увеличения государством тарифов на услуги ЖКХ.

Мария Цатурян, Коммерсантъ-Украина

От себя

Вывод можно сделать один. В ОСМД соваться пока рано. Надо лучше контролировать что и насколько хорошо делает ЖЭК. И наказывать за плохую работу. Альтернативы ЖЭКу пока дороги и несут лишние проблемы.